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不動産管理[不動産売買における価格の仕組み]
不動産の売買には5種類の価格があります。売主は高く売りたいし、買主は安く買いたいという気持ちがお互いにあり、成約できるということは、売主と買主の素晴らしい出会いとご縁であると考えます。
査定価格
所有者（売主）の依頼により宅建業者が取引事例や公示価格・路線価格等を参考にして査定する価格。
売主希望価格
所有者（売主）が売却を希望される価格。一般的には査定価格より高い場合が多い。
売出価格
所有者（売主）宅建業者（仲介業者）との話し合いにより売りに出される価格。
相場を反映した価格で売りに出されるのが一般的であるが、売主によっては高めの価格で売出し、価格交渉に応じる方法で売り出す人もいる。
買主希望価格
売出価格に対して買主が購入を希望する価格。購入申込書などにより意思表示されるが法的拘束力はない。仲介業者は売出価格との価格差がある場合、交渉を行う。
成約価格
売主と買主との合意によって売買が成立した価格。売買契約書の金額となる。
不動産価格の下落が続いている時期は売出価格と成約価格の価格差が大きかったが、底値になり価格差が少なくなっています。

不動産管理[家主さんへお得な情報]
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土地価格の種類はいくつ？
  • 公示価格（国土庁）基準日1月1日発表　毎年3月
    一般的な土地取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地取得価格算定や国土法による土地取引の基準となる。固定資産税や相続税の課税評価算定の基準となる。
  • 基準価格（都道府県）基準日7月1日発表　毎年9月
    公示価格と同じ主旨であるが公示価格の基準値以外の地点を評価することできめ細かなものとしようとするものである。
  • 路線価（国土庁）基準日1月1日発表　毎年8月
    主要道路に面した土地1㎡当たりの評価額・公示価格や売買実例・専門家の意見等を参考に書く国税局が算出する。税務署単位で最高路線価格を決め、これをもとに周辺の路線価を決める。この路線価は、土地に相続税や贈与税・地価税の税額計算の基準となる。
  • 固定資産税評価額（市町村）基準日1月1日
    市町村が土地の固定資産税や都市計画税を課税する際に用いられるものである。評価額はあらかじめ定めた標準値の価格（路線価）を決定した上でそれを基準として各々の土地評価額が決められる。評価額は3年に一度見直される。
  • 取引価格
    売主と買主の間で取引される価格である。今までは路線価より高いのが一般であったが、現在では路線価より安い価格でないと売買できなり所もあり、物納の要因ともなった。
不動産管理[空室を早く契約する為のポイント]
  • 敷金　無～1ヶ月
  • 連帯保証人　無
  • フリーレント契約
  • 光ファイバー対応マンション
  • マンスリー・ウィークリーマンション
  • 事務所可・ペット可・ピアノ等楽器演奏可
  • 設備の付加価値　リフォーム
  • 広告料
  • 防犯・オートロック・鍵
  • 家賃ポイントプラン
  • リフォーム家賃保証
  • 高齢者円滑入居賃貸住宅登録
  • 緊急管理体制　24時間
  • 定期借家契約
  • ゴミ　民間業者委託
大家さんにとって「入居者を世話したんだからアフターケアしてくれ」「次に空室になったら募集を頼むんだからビフォアサービスしてくれ」と不動産業者に言いたいところでしょう。 しかし「本来、仲介とは相手方を探し、契約の仲立ちをする」ことが業務内容です。
管理業務を仲介の延長戦上で無料で不動産業者にやらせようとせず、有料で依頼し、注文はキチンとするという時代になりました。
  • 退去時点検精算業務
  • 滞納賃料督促業務
  • 苦情処理業務
  • 空室の管理業務
  • 契約更新業務
  • 賃料等改定業務
  • 明渡し請求業務